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     通過近幾年的積累，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)初步完成核算型成本向控制型成本的轉型，成本管控初顯成效。在成本變動率得到控制以后，很多企業(yè)對成本管理有了新的思考：項目的成本構成是否合理？產(chǎn)品定價是否符合項目目標利潤率要求？當前的成本單方處于行業(yè)什么水平？如何規(guī)劃成本角度以合理避稅？……本文將通過對標桿企業(yè)G企的成本分攤模式進行解析并結合單方成本的具體應用，提供成本精細化管控的新思路。
一、成本分攤的管理價值：產(chǎn)品定價、利潤監(jiān)控、行業(yè)對標、稅務籌劃

　　G企是一家高速發(fā)展中的百強企業(yè)，在短短兩年內(nèi)不僅成功完成從本土到全國的戰(zhàn)略擴張，更是在2012年突破120億銷售額，在實現(xiàn)業(yè)績翻番的同時躋身百億軍團。G企的高速發(fā)展離不開清晰的戰(zhàn)略規(guī)劃，離不開持續(xù)的管理優(yōu)化，離不開高效的運營團隊，更離不開對每個項目的收益保障。在G企，產(chǎn)品動態(tài)成本單方被認定是項目收益保障的基石之一。
　　1.為產(chǎn)品定價策略提供支撐，保障項目收益源頭
　　在項目啟動后，G企通過漸進明細的《項目商業(yè)計劃書》，對項目的毛利潤和毛利率不斷刷新和鎖定，并且，為了保障目標利潤實現(xiàn)，G企的預算管理部門不僅在產(chǎn)品定價時基于產(chǎn)品成本單方去監(jiān)控銷售均價是否滿足目標利潤要求，當產(chǎn)品動態(tài)成本單方發(fā)生變化后，還可指導銷售部門結合具體情況對當前（或后續(xù)）推售批次的定價策略進行調(diào)整，以綜合平衡項目收益的實現(xiàn)節(jié)奏。
　　2.為產(chǎn)品動態(tài)利潤監(jiān)控提供支撐，保障收益實現(xiàn)過程
　　G企在每月末都按固化的數(shù)據(jù)維度對項目動態(tài)成本進行回顧，通過與項目目標成本和上月項目動態(tài)成本的對比分析，掌握當前動態(tài)成本的變動趨勢和偏差原因并及時糾偏，同時通過差異化的成本分攤方法獲取更為合理的產(chǎn)品動態(tài)成本單方，再與不同維度的可售面積相乘及疊加，就可以得到項目、產(chǎn)品、樓棟甚至房間等不同維度的動態(tài)成本，與對應的動態(tài)收入相結合，就能實現(xiàn)對樓棟或房間的動態(tài)利潤監(jiān)控。當房間由于環(huán)境等客觀因素差異化定價后，能迅速鎖定到各套房間基于目標利潤的偏差，并最終通過對樓棟、分期的整體綜合平衡，確保項目整體利潤實現(xiàn)。
　　3.為成本外部對標提供支撐，優(yōu)化成本構成
　　為兼顧高周轉和高溢價的同步推進，G企開始嘗試推出高品質(zhì)的精裝項目，由于精裝對于G企來說尚算一個新領域，歷史清水房項目的經(jīng)驗成本數(shù)據(jù)并不能給予過多參考。因此，自開始推出精裝項目以來，G企特別關注項目精裝成本單方及構成，并不斷通過與行業(yè)對標，以求對精裝標準進行優(yōu)化。
　　4.為稅務籌劃提供參考，必要時通過提高成本標準來減低增值稅
　　從保障企業(yè)利潤平滑提升的角度出發(fā)，G企在項目全周期通過對動態(tài)成本及單方的監(jiān)控為稅務籌劃提供支撐，在政策允許范圍內(nèi)，必要時考慮通過提高精裝標準、材料標準等形式加大項目扣除部分，以降低土地增值率，從而達到合理避稅的目的。
二、動態(tài)成本的分攤原則：精確與效率兼顧

 　事實上，項目開發(fā)過程中的動態(tài)成本即使投入大量精力也不可能實現(xiàn)真正意義上的“絕對精確”，同時還必須考慮數(shù)據(jù)及時性能否滿足運營管控的需要。所以，如何在“精確”和“效率”之間進行取舍，是G企確定成本分攤原則時所面臨的一大難題。通過多輪討論并結合歷史項目經(jīng)驗，G企最終確定了“模糊的精確”這一成本分攤原則。
　 所謂“模糊的精確”，其實就是針對歷史項目中以“產(chǎn)品面積分攤”原則不能滿足管控要求的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，用“誰受益誰承擔”原則進行差異化分攤。而對其他精確度要求不高的產(chǎn)品業(yè)態(tài)則繼續(xù)采用“產(chǎn)品面積分攤”原則，這樣，在保障效率的基礎上又能獲得更為精確的產(chǎn)品成本單方。同時，為保障數(shù)據(jù)及時性，G企還采用了信息化系統(tǒng)自動按既定原則對項目動態(tài)成本進行分攤。
三、成本分攤方法：產(chǎn)品面積分攤+誰受益誰承擔

 　通過對企業(yè)歷史經(jīng)驗的總結，將需要采用差異化成本分攤方式的產(chǎn)品業(yè)態(tài)最終鎖定為公共配套、地下車位、精裝產(chǎn)品等三類。為什么鎖定這三類？首先，當前公共配套的分攤規(guī)則并不統(tǒng)一，部分項目采用“面積占比”的分攤方式，不能較合理地將公共配套按使用權歸屬攤入銷售型物業(yè)的產(chǎn)品成本中，難以進一步精確定價；其次，由于歷史項目中采用的產(chǎn)品面積分攤模式常常出現(xiàn)地下車位單方成本高于單方售價的窘?jīng)r，實際也拉低了地上物業(yè)的單方成本，所以“做好地下車位的成本分攤就等于做好地上物業(yè)的分攤”；最后，由于初涉精裝領域，如何合理地結合行業(yè)標桿實踐規(guī)劃精裝單方，并在開發(fā)過程中進行監(jiān)控，這已上升為總裁層級的日常關注問題。
　　1.公共配套的成本分攤方法
　　G企某項目分三期開發(fā)，其中一、二期為高層，三期為疊拼別墅。為更好地為業(yè)務提供服務，建有東西兩個會所（非營利性，不獨立銷售），其中，東區(qū)會所只為一、二期（高層）業(yè)主提供服務，西區(qū)會所只為三期（疊拼別墅）業(yè)主提供服務，所以，G企將東區(qū)會所的開發(fā)成本由最終受益的一、二期按面積占比進行分攤，西區(qū)會所的開發(fā)成本攤入最終受益的三期。
　　這種方式具有以下兩個優(yōu)勢：
　?。?span>1）按受益原則將公攤成本攤入對應銷售分期，能為各分期的產(chǎn)品定價策略提供更精確的數(shù)據(jù)支撐，從而實現(xiàn)成本對利潤的轉化；
　?。?span>2）在特定情況下，公共配套的不同歸屬能起到合理避稅的效果（土地增值稅稅率見表1）。
　　我們通過G企前后的兩種分攤方法來對比一下土地增值稅。以該項目三期（疊拼別墅）開發(fā)為例，銷售收入為71301萬，直接開發(fā)成本（含土地成本）為41000萬，開發(fā)費用為5000萬，其他稅費為1000萬，東區(qū)會所開發(fā)成本為500萬，西區(qū)會所開發(fā)成本為800萬。
　　分攤方法一：按分期面積占比分攤
　　將會所作為獨立項目分期開發(fā)，在項目竣工結轉時，按一、二、三期建筑面積占比平均分攤會所總成本（該項目別墅建筑面積占比為總項目的16%）。
　　扣除項目為：直接開發(fā)費用（含公共配套攤入）+開發(fā)費用+其他稅費=（41000+208）＋5000＋1000＝47208萬元；土地增值額為：收入-扣除=71301－47208＝24093萬元；土地增值率為：土地增值額÷扣除項目×100%=24093÷47208×100%＝51.04%；應納土地增值稅為：增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)=24093×40%-47208×5%＝9637.20-2360.40=7276.80萬元。
　　分攤方法二：按“誰受益誰承擔”原則
　　將西區(qū)會所作為三期的公共配套同步開發(fā)結轉，所有開發(fā)費用攤入三期，不攤入東區(qū)會所開發(fā)成本。
　　扣除項目為：直接開發(fā)費用（含公共配套攤入）+開發(fā)費用+其他稅費=（41000＋800）+5000＋1000＝47800萬元；土地增值額為：收入-扣除=71301－47800＝23501萬元；土地增值率為：土地增值額÷扣除項目×100%=23501÷47800×100%＝49.16%；應納土地增值稅為：增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)=23501×30%-47800×0＝7050.30萬元。
　　可見，采用“誰受益誰分攤”原則后，三期（疊拼別墅）的土地增值稅節(jié)約226.50萬元。
　　2.地下車位的成本分攤方法
　　G企位于成都的某項目，一個建筑面積為32平方米的地下車位銷售總價為15萬（銷售單方約4687.50元）。按傳統(tǒng)“以產(chǎn)品面積占比”的分攤方法計算，地上和地下產(chǎn)品的成本單方（含土地成本）均為6200.00元，顯然，項目車位的銷售單方是遠遠低于成本單方的。這樣“尷尬”的數(shù)據(jù)并不少見。車位成本大于收入，是否意味著車位成本的構成不合理呢？車位是否因為分攤了理應由地上物業(yè)所承擔的范圍從而攤高了成本呢？如果車位成本被攤高，那是否意味著地上物業(yè)的單方成本被拉低了？那地上物業(yè)基于成本單方和目標利潤率的定價策略會否出現(xiàn)偏差。G企認為“做好地下車位的成本分攤就等于做好地上物業(yè)的分攤”，因此他們展開對地下車位的分攤方法進行梳理，在梳理過程中主要通過兩個步驟：
　　第一步：找出為地下車位服務的科目
　　G企首先對本企業(yè)現(xiàn)有的成本科目模板進行了分析，發(fā)現(xiàn)基于“誰受益誰承擔”的原則，在土地、前期及設計、建安工程、基礎設施、公共配套等成本中，只有“前期及設計”和“建安工程”是按項目整體規(guī)劃及實施的，同時涉及地上地下并且很難獨立劃分，而土地成本通常按容積率分攤入地上，基礎設施和公共配套也大多是為地上物業(yè)服務。因此，地下車位的分攤范圍也應該鎖定在“前期及設計”和“建安工程”這兩個成本科目中，而非項目總成本。
　　第二步：找出為地下車位服務的合約
　　確定了地下車位分攤的科目范圍以后，通過分析發(fā)現(xiàn)：
　　“前期及設計”成本中的各類報建及設計合同由于都是為項目整體服務，地上地下都有受益且受益占比難以分割，所以應按面積占比對所有“前期及設計”成本進行分攤。
　　在“建安工程”成本中，只有總包工程合同（含建筑和安裝）及消防工程合同是地上地下共同受益的，而其他如門窗工程、管網(wǎng)、銷售中心等合同大多是為地上物業(yè)服務，所以，地下車位應只分攤“建安工程”科目中的總包工程合同和消防工程合同。
　　通過對成本科目和合約范圍的梳理，G企最終確定地下車位只按面積占比與地上物業(yè)分攤所有報建類合同、所有設計類合同及總包工程合同和消防工程合同，而其他成本科目及所涉及合同由地上物業(yè)獨立承擔。
　　3.精裝修的成本分攤方法
　　G企于2010年開始推行精裝房項目，但由于從未進行過精裝成本的沉淀和分攤，所以推行精裝項目以后通過四步對精裝成本的分攤方法進行從無到有的建立：一是在開發(fā)成本中獨立設置“室內(nèi)精裝修”科目，聚焦對精裝成本的管控；二是先計算清水房單方成本。按地上可租售總面積平均分攤除車位和精裝以外的項目總成本（車位成本和精裝成本單獨管控）；三是計算精裝部分的單方成本。以精裝產(chǎn)品的可租售面積分攤“室內(nèi)精裝修”成本；四是計算精裝類產(chǎn)品單方成本。精裝房單方=清水房單方+精裝部分單方。
　　當獲取了精裝單方后，主要發(fā)揮以下三大作用：

第一，在精裝標準的限額要求下，進行成本策劃和監(jiān)控。依據(jù)區(qū)域和項目的不同，G企精裝修標準區(qū)間主要集中在1000-2000元之間，針對不同裝修標準，G企設定了精裝部品的價值排序，以便于前期進行精裝成本策劃。在項目開發(fā)過程中，基于“創(chuàng)精品項目”的需要，如項目動態(tài)成本存在節(jié)余，則依據(jù)項目精裝動態(tài)單方，視情況結轉入“室內(nèi)精裝修”科目，并按部品價值排序提升客戶敏感性裝修成本。（見表2）
第二，合理避稅。當項目土地增值率處于50%、100%、200%等影響增值稅的臨界點時，可主動依據(jù)部品價值提高裝修品質(zhì)，通過加大精裝成本的方式減低土地增值率，從而實現(xiàn)合理避稅（與公共配套類似）。
第三，精裝成本沉淀和對標。通過成本合理分攤，形成項目精裝成本的沉淀，并與行業(yè)精裝標準進行對標，進行金額、范圍、材料的差異分析，不斷對本企業(yè)各區(qū)域的裝修標準進行刷新。