影響房地產(chǎn)開發(fā)成本因素及控制措施
一、房地產(chǎn)開發(fā)在各個(gè)階段的成本控制
在激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中如何求生存、求發(fā)展，始終是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的重要課題。盡可能地減少工程成本，降低產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格，最大限度地提高企業(yè)的投資收益，一直備受眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的密切關(guān)注。因此，加強(qiáng)工程從前期策劃到竣工結(jié)算全過程的造價(jià)管理，合理確定和有效控制工程造價(jià)，提高投資效益，是工程項(xiàng)目全過程管理的主要內(nèi)容。
（一）決策階段
在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，要充分考慮自身地理?xiàng)l件和市場(chǎng)要求，做好前期調(diào)研工作。投資決策是開發(fā)商對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)全面論證，也是對(duì)不同的投資方案進(jìn)行比較、判斷和選擇的過程。正確的投資決策是控制房地產(chǎn)工程造價(jià)的前提。在決策階段，主要應(yīng)做好以下工作：
1、 重視可行性研究
可行性研究是項(xiàng)目投資決策的科學(xué)依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)商必須堅(jiān)持實(shí)事求是的原則編制可行性研究報(bào)告。由于有些受委托的單位往往套用以前的其他類似項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告文本，僅僅將其中的相應(yīng)的工程概況、數(shù)據(jù)作一下修改而已，幾乎千篇一律，甚至硬將不可行的結(jié)論改為可行。因此，建設(shè)單位必須高度重視可行性研究，委托社會(huì)化、專業(yè)化的咨詢公司的同時(shí)，要積極參與其中，保證決策的科學(xué)性。
2、 從造價(jià)管理的角度講
從造價(jià)管理的角度講，可行性研究工作必須科學(xué)進(jìn)行工程項(xiàng)目的效益分析，認(rèn)真編制工程投資估算。
3、 對(duì)工程造價(jià)影響較大的因素
仔細(xì)研究找出對(duì)工程造價(jià)影響較大的因素，盡早制訂應(yīng)對(duì)措施，控制開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)，降低工程成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。
（二）設(shè)計(jì)階段
降低建筑安裝成本，首先要搞好設(shè)計(jì)階段的投資控制。把全面造價(jià)管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計(jì)階段。因此，建設(shè)單位應(yīng)以對(duì)建安成本影響最大的設(shè)計(jì)階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，注意以下三個(gè)方面：
1、實(shí)行方案設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度
建設(shè)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以達(dá)到控制成本的目的。首先要通過設(shè)計(jì)招標(biāo)來選擇設(shè)計(jì)單位。必要時(shí)組織設(shè)計(jì)方案競(jìng)選，從中選擇能保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的設(shè)計(jì)單位；在設(shè)計(jì)時(shí)，可以根據(jù)情況實(shí)行分階段招標(biāo)或委托。
2、加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)行限額設(shè)計(jì)
設(shè)計(jì)單位在工程設(shè)計(jì)中，要推行限額設(shè)計(jì)。凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算。要通過技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的數(shù)據(jù)說話。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng)；要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性，盡量不用那些技術(shù)不過關(guān)、質(zhì)量無保證、采購困難、運(yùn)費(fèi)昂貴、施工復(fù)雜的材料和設(shè)備。
目前設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)取，這樣就不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本控制，造成設(shè)計(jì)保守、不合理、浪費(fèi)大等現(xiàn)象的產(chǎn)生。如果實(shí)行設(shè)計(jì)質(zhì)量獎(jiǎng)優(yōu)罰劣的制度，設(shè)計(jì)單位就會(huì)在批準(zhǔn)的項(xiàng)目投資限額內(nèi)，認(rèn)真的進(jìn)行多個(gè)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較，在保證安全和不降低功能的前提下，采用新方案、新技術(shù)、新材料、新工藝。節(jié)約了工程投資，應(yīng)按節(jié)約的投資限額給予一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)；反之對(duì)超過投資額的設(shè)計(jì)單位給予一定的罰款，做到獎(jiǎng)罰分明。因此必須將工程造價(jià)與設(shè)計(jì)人員的個(gè)人利益掛起鉤來。
3、加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作
加強(qiáng)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來看，設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷加以克服時(shí)，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免將設(shè)計(jì)中的不足帶到施工階段。
（三）招標(biāo)階段
1、招標(biāo)文件與合同的編制
這個(gè)階段應(yīng)該是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭和核心。一份好的招標(biāo)文件會(huì)對(duì)以后所有的過程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場(chǎng)情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、計(jì)日工、水電使用與結(jié)算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等都應(yīng)該做出最清晰的說明：對(duì)甲供、甲限、甲方制定材料要明確；對(duì)變更索賠簽證洽談的處理方法要寫明時(shí)間實(shí)效、結(jié)算方式、度量標(biāo)準(zhǔn)等；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定等級(jí)或評(píng)分評(píng)優(yōu)要合理；工期推算要準(zhǔn)確；獎(jiǎng)懲條款要實(shí)際等。
2、施工單位的選擇與合同簽訂
對(duì)于不入流的公司，一定要在準(zhǔn)入機(jī)制上、在資質(zhì)上把好關(guān)。另外，對(duì)其注冊(cè)資本、公司財(cái)務(wù)狀況、優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、同類型工程、技術(shù)人員、機(jī)械、市場(chǎng)地位口碑、管理情況等都要做出詳細(xì)限制。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)來說，應(yīng)首選邀請(qǐng)招標(biāo)，而且最好是合作伙伴型，知己知彼，一般不要搞華而不實(shí)的公開招標(biāo)；合同中風(fēng)險(xiǎn)范圍、獎(jiǎng)懲、結(jié)算調(diào)整范圍、分包中配合費(fèi)等問題一定要寫清楚。
3、施工組織設(shè)計(jì)的審定
在施工組織設(shè)計(jì)中施工單位會(huì)隱藏一些結(jié)算時(shí)可能發(fā)生索賠的內(nèi)容。這個(gè)階段雖然控制造價(jià)的方法比較難以把握，可是一旦出錯(cuò)，會(huì)使以后的結(jié)算發(fā)生很大麻煩，所以這個(gè)階段，造價(jià)人員必須參與。
4、圖紙會(huì)審
圖紙會(huì)審是由具體實(shí)施人員對(duì)圖紙上一些錯(cuò)漏進(jìn)行核對(duì)并出正式文件。作為控制理論的事前控制，這個(gè)階段比限額設(shè)計(jì)實(shí)際多了。而且對(duì)造價(jià)人員來說相當(dāng)重要。另外一點(diǎn)是。圖紙會(huì)審記錄回去仔細(xì)計(jì)算無誤后才可出正式文本，否則在以后進(jìn)行變更就倍功半了。
二、成本控制的有效措施
成本控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變化多段，使得工程造價(jià)控制也變得更為復(fù)雜，這就需要開發(fā)商對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行全過程、全方位的造價(jià)管理，才能提高投資方的經(jīng)濟(jì)效益，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)中立于不敗之地。房地產(chǎn)的成本控制要將成本理念貫穿于整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程中，具體包括前期調(diào)研、設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工結(jié)算階段。
（一）前期調(diào)研
在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，要充分考慮自身地理?xiàng)l件和市場(chǎng)要求，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性。可行性研究對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，但是現(xiàn)在沒有幾個(gè)房地產(chǎn)公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項(xiàng)目開發(fā)的根本目的是為了盈利，進(jìn)行成本控制的根本目的是要取得經(jīng)濟(jì)效益。在選立項(xiàng)時(shí)就必須對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，了解可能的預(yù)期收入、成本、利潤和風(fēng)險(xiǎn)，這也是管理會(huì)計(jì)的重要內(nèi)容。可行性研究是在對(duì)消費(fèi)者的心理和市場(chǎng)容量、造價(jià)等進(jìn)行準(zhǔn)確分析、充分估計(jì)的基礎(chǔ)上，決定該工程是否開工。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來，這樣就可盡量地減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目順利地進(jìn)行下去。
項(xiàng)目投資決策階段各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策，對(duì)該項(xiàng)目的工程成本有重大影響，特別是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定、建設(shè)地點(diǎn)的選擇、工藝的評(píng)選、設(shè)計(jì)選用等，直接關(guān)系到工程造價(jià)的高低。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，在項(xiàng)目建設(shè)各階段中，投資決策階段對(duì)工程成本影響程度最高，達(dá)到80％-90％。因此項(xiàng)目投資決策的正確性，直接關(guān)系到項(xiàng)目的建設(shè)成本和項(xiàng)目建成后的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。它是工程造價(jià)合理性的前提。項(xiàng)目決策的內(nèi)容是決定工程成本的基礎(chǔ)，項(xiàng)目決策的深度直接影響投資估算的精度和工程造價(jià)的控制效果。因此，在項(xiàng)目決策階段，開發(fā)單位應(yīng)著重做好以下工作。
1、認(rèn)真做好市場(chǎng)調(diào)查研究工作
應(yīng)調(diào)查國內(nèi)外市場(chǎng)近期需求狀況，對(duì)未來市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)；對(duì)產(chǎn)品銷售進(jìn)行預(yù)測(cè)、價(jià)格分析，判斷產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力及進(jìn)入市場(chǎng)的前景；對(duì)產(chǎn)品的方案和發(fā)展的方向進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證比較，在充分考慮市場(chǎng)、技術(shù)、環(huán)境等因素的基礎(chǔ)上合理確定擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，努力實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。
2、合理確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)
建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平應(yīng)從目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā)，區(qū)別不同地區(qū)、不同規(guī)模、不同等級(jí)、不同功能、不同消費(fèi)群體，充分研究建筑標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量要求、建筑材料的性能價(jià)格等情況，合理確定。如針對(duì)別墅項(xiàng)目，我們應(yīng)充分分析以上各種因素，確定我們的品質(zhì)定位是豪宅型、中間型、經(jīng)濟(jì)適用型。據(jù)此再來確定需要達(dá)到何種建造標(biāo)準(zhǔn)。
3、認(rèn)真編制投資估算
準(zhǔn)確的工程建設(shè)投資估算可為項(xiàng)目投資資金籌措、工程設(shè)計(jì)招標(biāo)、工程限額設(shè)計(jì)提供可靠的依據(jù)。編制時(shí)，應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)、實(shí)事求是，既不可有意高估冒算，以免積壓和浪費(fèi)資金，也不應(yīng)故意壓價(jià)少估，而后進(jìn)行投資追加，打亂投資計(jì)劃。應(yīng)注意不同地區(qū)、不同時(shí)間差價(jià)的調(diào)整，注意項(xiàng)目投資總額的綜合平衡。
成本管理人員應(yīng)做好投資估算指標(biāo)的積累，建立工程造價(jià)的信息網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)收集相關(guān)的估算指標(biāo)和信息，結(jié)合工程的實(shí)際情況對(duì)指標(biāo)進(jìn)行修正，補(bǔ)充與完善、利用。為領(lǐng)導(dǎo)定位決策當(dāng)好參謀，為后續(xù)的初步設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、竣工決算奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。使投資估算真正起到控制項(xiàng)目投資的作用。
（二）設(shè)計(jì)階段
降低建筑安裝成本，首先要搞好設(shè)計(jì)階段的投資控制。把全面造價(jià)管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計(jì)階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設(shè)單位應(yīng)以對(duì)建安成本影響最大的設(shè)計(jì)階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，注意以下幾個(gè)方面：實(shí)行方案設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以達(dá)到控制成本的目的。首先要通過設(shè)計(jì)招標(biāo)來選擇設(shè)計(jì)單位。必要時(shí)組織設(shè)計(jì)方案競(jìng)選，從中選擇能保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的設(shè)計(jì)單位；在設(shè)計(jì)時(shí)，可以根據(jù)情況實(shí)行分階段招標(biāo)或委托。如一個(gè)好的項(xiàng)目，如果完全委托或全部由境外設(shè)計(jì)，則設(shè)計(jì)費(fèi)用本身會(huì)相當(dāng)高?？梢詫⒎桨高M(jìn)行招標(biāo)，中標(biāo)的方案在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，可以再組織進(jìn)行招標(biāo)或委托。加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)單位在工程設(shè)計(jì)中，要推行限額設(shè)計(jì)。凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算。要通過技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的數(shù)據(jù)說話。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng)；要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性；要盡量搞標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的設(shè)計(jì)。在保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資限額不被突破。在設(shè)計(jì)招標(biāo)中，應(yīng)明確要求設(shè)計(jì)方提供真實(shí)的設(shè)計(jì)概算指標(biāo)，特別是結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，如含筋量、硅量等，以方便對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的造價(jià)比較。
（三）施工階段
在工程施工階段，由于工程設(shè)計(jì)及招投標(biāo)階段業(yè)已完成，其工程量已完全具體化。在此階段，影響工程造價(jià)的可能性相對(duì)其他要相對(duì)少一些，但是真正形成工程實(shí)體主要是在這一階段，若控制不好，會(huì)使控制失控。施工階段投資成本控制的關(guān)鍵，應(yīng)該從以下三個(gè)方面進(jìn)行控制：
1、工程監(jiān)理制實(shí)施與管理
實(shí)現(xiàn)三控一管的監(jiān)理體系，是控制工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資三大目標(biāo)的重要保證，充分發(fā)揮其控制投資，增進(jìn)效益的作用，還可以給預(yù)、結(jié)算審查提供一套比較規(guī)范的設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的資料文本，從而反映真實(shí)的工程量。
合理控制工程變更，工程變更包括設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更，這些變更主要由建設(shè)單位引起?？刂剖┕ぷ兏年P(guān)鍵在于建設(shè)單位自我約束，按洽商變更程序辦事。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責(zé)，確保洽商簽證質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。施工前，要組織施工人員到現(xiàn)場(chǎng)勘查，對(duì)圖紙進(jìn)行會(huì)審，技術(shù)交底，避免施工中出現(xiàn)不應(yīng)有的反攻，特別是對(duì)那種設(shè)計(jì)費(fèi)用較高的設(shè)計(jì)，必須設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位現(xiàn)場(chǎng)代表、監(jiān)理公司、施工單位等現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，盡量減少合同外費(fèi)用。
2、嚴(yán)格審核承包商的索賠要求
對(duì)于承包商索賠要求的處理，則應(yīng)按合同辦事。加強(qiáng)對(duì)索賠資料的審查，強(qiáng)調(diào)處理索賠的及時(shí)性，加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少索賠案的發(fā)生，以免索賠額過大引起投資失控。現(xiàn)場(chǎng)簽證是工程建設(shè)中經(jīng)常性的工作，若管理不到位，就可能給工程帶來不必要的損失，這就要求駐地監(jiān)理及甲方代表要有高度的責(zé)任感和使命感，做好現(xiàn)場(chǎng)記錄，同時(shí)要經(jīng)常到工地，做到隨做隨簽，避免一攬子及日后簽證。
3、搞好材料設(shè)備的加工訂貨
預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情。嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價(jià)工作，合理控制價(jià)差水平。
（四）竣工結(jié)算階段
工程竣工結(jié)算是工程造價(jià)控制的最后一關(guān)，若不能嚴(yán)格把關(guān)的話，將會(huì)造成不可挽回的損失。這是一項(xiàng)細(xì)致具體的工作，核對(duì)時(shí)要認(rèn)真、細(xì)致、面對(duì)高估冒算，要嚴(yán)格把關(guān)，同時(shí)也要尊重實(shí)際，不要惡意壓價(jià)，審核時(shí)要保持良好的職業(yè)道德與維護(hù)公司信譽(yù)。凡結(jié)算工程必須按設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗(yàn)收單。如有甩項(xiàng)應(yīng)在驗(yàn)收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理。重點(diǎn)做好材料價(jià)差及竣工調(diào)價(jià)的審定工作。審核時(shí)應(yīng)與原招標(biāo)文件對(duì)照，凡原標(biāo)底內(nèi)已含項(xiàng)目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定技措費(fèi)、提前獎(jiǎng)和優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等相關(guān)費(fèi)用，認(rèn)真實(shí)行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會(huì)簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。
結(jié)論：
綜上所述，隨著土地出讓方式、拆遷方式的變化，加之建設(shè)單位自身資金壓力等等，加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目投資控制，降低建安工程造價(jià)是開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，必須抓緊抓好才能使企業(yè)在當(dāng)今激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮激流勇進(jìn)，只有這樣才有可能將造價(jià)控制的工作做好，取得理想的經(jīng)濟(jì)效益。
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